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 2020年土地市场“暖冬”局面:谁在活跃卖地与拿地

2020年土地市场“暖冬”局面:谁在活跃卖地与拿地

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日期 Date:2020-01-11 14:23:43
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  焦点|2020年土地商场“暖冬”局面:谁在活跃卖地与拿地

  中房报记者 许倩|北京报导

  土地不闭幕。2020年土地商场,以“暖冬”局面。

  1月2日,杭州土地商场迎来新年榜首拍,揽金34.76亿元,会集出让3宗地块,总起价28.26亿元。其间余杭区2宗商住地,均以23%以上较高溢价率成交,其间一宗被新期望以封顶价摘得;临平新城一宗租借住宅用地,底价成交。

  这一日,上海出让3宗土地,揽金114亿元。

  尽管2019年土地商场出现前暖后冷的现象,但这不阻碍要点城市土地出让金创下新高。组织数据显现,2019年,50大城市算计卖地收入4.41万亿元,同比上涨起伏达19.33%。其间,杭州卖地金额迈入2600亿元大关,成为“卖地之王”。

  在2019年最终一天,南京一口气卖出12宗地,揽金107亿元,成都3宗地块收金77.22亿元。但三四线城市土地商场则持续低迷,流拍量高增。

  关于房企而言,拿地才能被视为关乎其存亡的中心竞争力。我国房地产报记者计算发现,2019年头部房企拿地气势持续微弱,碧桂园、万科、融创我国、保利开展,接连三年位列拿地金额榜单前四,但拿地金额同比均下降。中海地产、绿城我国、我国金茂等则重回活跃拿地队伍。

  2019年土地商场杀出几匹黑马——大华集团、金辉集团、融信集团、弘阳地产等,拿地扩张体现得尤为急进。

  值得注意的是,受方针调控及土地出让条件约束影响,各大房企拿地情绪更趋理性,收并购拿地正在成为房企新拓商场的首要手法。多位业界专家均以为,2020年房企拿地将持续坚持审慎情绪,一二线城市优质地块依然抢手,一起商场将加快进入“大鱼吃大鱼”的并购年代。

  “以销定投”慎重拿地

  2019年,房地产职业阅历了大变局。一方面,房价下降城市数量和下降速度均逾越2018年;另一方面,职业全体规划增速较前两年显着放缓,新增千亿房企数量显着下降。

  克而瑞数据显现,2019年合计161家房企跻身百亿军团,出售额增速均值为21.3%;千亿军团扩容至34家,仅比2018年新增4家。2018年出售规划打破1000亿元大关的房企达30家,其间,新增13家。

  在出售行情下行压力下,叠加融资环境收紧,房企拿地情绪整体更趋理性。我国房地产报记者依据克而瑞发布的房企拿地数据计算发现,2019年新增土地价值30强房企中,拿地金额同比下滑者达14家,约占一半。30强房企2019年新增土地总价值约2.4万亿元,较2018年同比下滑8.51%。

  新增土地价值5强房企别离是碧桂园、万科、融创我国、保利开展、中海地产。其间,除中海地产新增土地价值同比增加22.73%,逾越我国恒大跻身5强榜以外,其他四家房企新增土地价值均同比下滑。

  碧桂园2019年新增土地价值2256.3亿元,同比下滑28.36%;万科、融创我国、保利开展新增土地价值别离同比下滑16.73%、24.2%、22.89%。2019年这四家龙头房企拿地出售比别离为:0.29、0.36、0.28、0.3。

  而据中指院测算,2019年出售额TOP100企业拿地出售比均值为0.22,较2018年同期下降约0.1。其间1000亿元~5000亿元房企拿地出售比均值为0.22,较2018年同期下降约0.12。

  2019年新增土地价值超千亿元的房企还有华润置地、绿洲控股、龙湖集团, 三者中仅绿洲控股新增土地价值同比增加18%,其他两家新增土地均在缩短。

  值得注意的是,我国恒大2019年新增土地面积2327.9万平方米,排在职业第6名,同比下滑67%;新增土地价值515.4亿元,同比下滑55.77%,职业排名从第6名滑至19名。2019年我国恒大拿地出售比仅有0.08,2018年这一比值为0.21。不过,我国恒大2019年新增土地单价仅2214元/平方米,比擅拿贱价地的碧桂园还低了每平方米近千元。

  在我国恒大2019年中期成绩发布会上,我国恒大董事局副主席、总裁夏海钧说,恒大现在的拿地方法以并购为主,在全国拿的项目中,有200多个经过并购取得。恒大转变拿地方法的原因包含:坚决执行国家的房地产调控方针,不经过举牌推高地价、楼价;并购中小企业,既得到廉价的土地,又有用化解金融风险。

  在拿地30强房企中,远洋集团土地储备缩短起伏最大。数据显现,远洋集团2019年新增土地价值仅135亿元,比较2018年的610.7亿元下滑了7.89%;2019年新增土地面积225.8亿元,同比下滑69%。

  此外,旭辉集团2019年新增土地价值615.6亿元,同比下滑39.62%;正荣集团新增土地价值同比下滑40.99%。

  急进拿地者

  大华金辉绿城等

  尽管干流房企纷繁减缩在土地出资上的开销,但急于弯道超车和上位的房企们仍不得不依托拿地扩张来竞逐规划。

  据我国房地产报记者计算,2019年拿地气势迅猛的房企代表有大华集团、金辉集团、弘阳地产、新期望地产、绿城我国、滨江集团、融信集团等。

  数据显现,2019年大华集团完成出售额347.6亿元,在百强出售榜中排78名;但其新增土地价值339.4亿元,排在职业第25名,拿地值同比增加2.54倍。2019年大华集团的拿地出售比为0.98。而据中指院测算,2019年出售额TOP100企业拿地出售比均值为0.22,较2018年同期下降约0.1。

  身世于上海的大华集团,近年来公司全国化乃至全球化扩张进程都在提速。以云南为例,大华集团自2017年进入以来,拿地已逾越3000亩;2018年,大华集团全新进驻广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等地;2019年,大华集团首进大连、姑苏等地。早在2007年大华集团就在筹谋上市,但一向未成功。而扩张太快,导致其负债累累。

  第二名扩张凶狠者为金辉集团。2019年,金辉新增土地价值307.9亿元,同比增加1.99倍,其2019年出售额为888.6亿元,拿地出售比达0.35。

  此外,弘阳地产2019年新增土地价值308.6亿元,同比增加93%,拿地出售比为0.47;新期望地产新增土地价值407.9亿元,同比增加40%,拿地出售比达0.55,比较于出售速度,两家房企的拿地扩张速度均过快。

  老牌浙系房企绿城我国、滨江集团,则开端了追逐脚步。2019年绿城我国新增土地价值884亿元,同比增加52.94%,出售额1353.6亿元,拿地出售比为0.65;滨江集团新增土地价值同比增加43%,拿地出售比为0.45。

  比较之下,融信集团2019年新增土地价值同比增加111%,不过比较起出售额,拿地出售比为0.22,处于均值范围内。

  与此一起,这些扩张型房企面对的高周转压力、负债率走高、融资本钱攀升等问题也日渐凸显。

  土地商场加快分解

  城市间土地商场益发分解,冷热不均。

  2019年12月31日,天津武清一宗商住地总算以底价8.83亿元卖了出去,竞得者为央企中建一局集团。此地块于2019年7月29日初次挂牌,历经停牌、二次挂牌并下调地价1.09亿元、无限延期,并于12月27日收到榜首份有用竞买报价单,挂牌出让阅历适当崎岖。

  2019年的土地商场出现了一种爱憎分明的态势:一边是火,一边是冰。

  易居数据显现, 2019年全年,40个典型城市的土地出让金收入2.86万亿元,卖地金额同比增加18.6%。前五名别离为杭州、上海、广州、北京和南京,土地出让金总额别离为2646.4亿元、1794.2亿元、1694.6亿元、1672.1亿元和1626.8亿元。其间,南京土地出让金同比增速较大,到达79.8%;杭州土地出让金最多,而且远超第二名上海,阐明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。

  2019年,50城中有10个城市土地出让金超千亿,其间,洛阳、长春、宁波等城市出让金同比增速很高,别离到达173.3%、105.2%和97.4%,首要是因为这几个城市2019年房地产商场较炽热,土地商场供求两旺。

  一起,2019年流拍增多、商场低温运转,亦成为常态。据诸葛找房调查,2019年一二线城市土地成交规划同比别离上涨4.21%、9.05%;三四线城市土地成交规划则同比跌落6.71%,这是自2017年以来的初次跌落。不过,在一二线热门城市供地有限的情况下,部分经济基本面体现杰出的三四线城市依然遭到房企喜爱。

  土地流拍体现纷歧。上海、杭州、南京等热门一二线城市地块遭到热抢,流拍较少;而像金华、嘉兴、合肥等热度一般的城市则流拍严峻。此外,中西部区域一些城市流拍率较高,如鄂州、张掖流拍率别离到达28.57%、27.78%,平顶山市流拍率到达21.43%。

  长三角区域一向是房企们的必争之地。2019年政府工作报告中提出,将长三角区域一体化开展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点,一体化开展的大概念出台。这意味着,长三角区域未来仍将是房企抢占的重要区位。一起,粤港澳大湾区规划出台,亦对整个区域房地产商场带来新的活力和活力。

  中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表明,2020年土地商场将连续分解趋势。一线城市依然会保持比较稳定,或略有缩短。二线城市则可能会有较强迸发,三四五线城市或略有萎缩。

  诸葛找房预判,受方针及资金面影响,2020年房企拿地热心不高,土地商场将连续低温态势。部分优质城市、优质地块仍争夺剧烈,如上海、杭州、南京等长三角热门城市优质地块依然抢手,而一些经济基本面较差以及区位偏远、出让条件苛刻的地块则无人问津。三四线城市土地商场将逐步转冷,房企加快撤离。

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